Как правильно купить долю в квартире за материнский капитал

Те, кто уже имеет или только планирует получить материнский капитал, наверняка думали о том, как его использовать.

Один из вариантов – улучшение жилищных условий.

Возможно, у вас есть средства на то, чтобы приобрести часть недвижимости, а вторую часть вы планировали погасить за счет средств материнского капитала. Поговорим о том, можно ли это сделать и если да, то, как это правильно оформить.

Рассмотрим подробнее нюансы и ограничения этих сделок.

Как можно использовать маткапитал для улучшения условий проживания

Маткапитал выдается семьям с 2007 года. На него имеют право граждане в семье которых рожден второй ребенок.

Он представляет собой сертификат на сумму 453 026 рублей, который можно направить на:

• улучшения условий проживания;
• компенсации платного обучения ребенка;
• формирования накопительной части пенсии для мамы;
• социализации ребенка-инвалида.

Первый вариант является наиболее популярным среди россиян. Условия проживания можно улучшить:

• купив готовое и строящееся жилье (квартиру, дом, комнату, долю в недвижимости);
• погасив ипотечный кредит;
• отремонтировав или построив жилой дом;
• вступив в строительный кооператив;
• возместив затраты на строительство.

Сумму можно использовать как полностью, так и частично. Во втором случае оставшаяся часть будет храниться в ПФ пока у семьи не возникнет необходимости использовать ее на другую цель.

Дополнительно при покупке или строительстве жилья можно вложить собственные деньги и средства ипотечного кредита.

Капитал доступен для следующих граждан Российской Федерации:

• матери, у которой второй ребенок был рожден после 2006 года;
• матери или отца, которые являются усыновителями второго ребенка;
• отца второго ребенка, когда мать лишилась права получения и реализации сертификата;
• ребенка до 18 лет, при обучении очно на дневном отделении возрастом до 23 лет, если отец и мать потеряли право получения и реализации сертификата.

При расчете количества детей не учитываются совершеннолетние сыновья и дочери, а также те, в отношении которых родители лишились своих прав, и если усыновили детей супруга.

Как купить долю в квартире за материнского капитал

Процесс практически не отличается от приобретения любой жилой недвижимости. Рассмотрим его подробнее.

Варианты расчетов с продавцами

Главное отличие использования материнского капитала при покупке доли от стандартного порядка приобретения жилья заключается в расчетах с продавцами.

Существует 2 варианта передачи денег.

Параметр	Схема 1	Схема 2
Кому перечисляется маткапитал?	Продавцу	Банку
Когда передаются собственные средства?	До, в момент или после совершения сделки	До, в момент или после совершения сделки
Когда перечисляется материнский капитал?	После регистрации сделки	После регистрации сделки
Время ожидания продавца денег от ПФ	Минимум месяц и 10 дней после регистрации	Не нужно ждать
Необходимость получения кредита	С ипотекой или без	С ипотекой
Когда обращаться в ПФ РФ?	После регистрации договора	После регистрации договора
Ограничения по возрасту ребенка	Ребенок старше 3 лет	Нет ограничений

Первый вариант заключается в том, что в договоре покупки и продажи доли прописывается условие, что средства материнского капитала переводятся напрямую продавцу и указываются реквизиты его банковского счета.

В таком случае получается, что сначала происходит переход права собственности к покупателю и только после этого владелец сертификата подает документы в ПФ РФ на рассмотрение.

По окончании рассмотрения (30 календарных дней) деньги зачисляются на счет (10 рабочих дней), прописанный в договоре.

Кроме того, Пенсионный фонд придирчиво рассматривает подобные случаи и может отказать в переводе.

Обязательное условие – второй ребенок в семье должен быть старше трех лет. Если в качестве дополнительного источника финансирования используется ипотека, то кредит выдается на разницу между стоимостью квартиры и материнским капиталом, а также собственных средств, если их использовали.

Второй вариант возможен только при ипотечном кредитовании. Тогда кредит выдается на всю стоимость квартиры или за минусом личных денег (если они были).

После завершения процедуры регистрации, передачи жилья, кредит зачисляется на счет заемщика для дальнейшего перевода полной суммы продавцу.

После этого лицо, которому выдан сертификат, идет в ПФ РФ с пакетом документов и подает на рассмотрение.

Если все в порядке, деньги перечисляются не позднее 10 рабочих дней на счет банка, который указан в кредитном договоре в качестве счета для погашения задолженности. Далее деньги автоматически направляются банком в счет основного долга и уменьшения размера ежемесячного платежа.

Кроме того, для применения такой схемы, банк должен одобрить заемщику кредит в сумме полной стоимости квартиры, это может вызвать сложности при ограниченной платежеспособности.

Регистрация сделки

Покупка доли в доме или квартире за материнский капитал обязательно подлежит нотариальному заверению. Это значит, что договор купли-продажи подписывается продавцом и покупателем в присутствии нотариуса.

Допускается, чтобы собственность была оформлена на:

• получателя средств;
• супругу получателя средств;
• получателя средств и супругу;
• получателя средств и его несовершеннолетних детей;
• получателя средств, его супруги и их детей.

Если дети или владелец сертификата не участвуют в сделке, то покупатель должен оформить нотариальное обязательство по выделению им долей в квартире, комнате или доме. ПФ в некоторых случаях может проводить проверку по исполнению этого обязательства.

Если доли детям выделяются сразу и при покупке используется ипотечный кредит, то для регистрации сделки и положительного решения ПФ РФ потребуется получить согласие органов опеки и попечительства на выделение соответствующих долей и передачу их в залог банку.

Что касается продающей стороны, то ее не могут представлять близкие члены семьи владельца сертификата (мама, муж, дедушка, бабушка, брат, сестра, даже свекровь), иначе ПФ может посчитать это как обналичивание средств, что законодательно запрещено.

Если же покупатели желают приобрести, например, третью часть квартиры, а остальные части принадлежат сторонним лицам, то нотариус должен будет взять с них отказы от преимущественного права покупки продаваемой доли.

Также он может направить им письменные уведомления о продаже. Если в течение 30 дней ответов не последует, то можно проводить сделку без препятствий.

Если на покупку доли оформляется ипотечный кредит, то необходимо помнить, что банк может взять в залог только целый объект, поэтому собственники остальных долей должны будут выступить залогодателями.

Если заемщик не будет выплачивать кредит, то банк сможет забрать и продать квартиру целиком.

Регистрация сделки купли-продажи осуществляется через МФЦ, куда подаются следующие документы:

• паспорта всех участников, свидетельства о рождении детей, если выделяются доли;
• все экземпляры договоров купли-продажи;
• сертификат на капитал, если перевод средств будет осуществляться продавцу;
• выписка из домовой книги о зарегистрированных лицах;
• кредитный договор, если покупка с использованием ипотечных средств;
• заявления участников на регистрацию;
• квитанция об оплате государственной пошлины, которая высчитывается по формуле: 2 000 рублей / число долей в квартире) * количество покупаемых долей);
• разрешение органов попечительства, если выделяются доли детям и оформляется ипотечный кредит;
• нотариальное согласие супруга продавца, если покупка была в браке;
• разрешения органов попечительства, если продаются детские доли.

Срок регистрации в Росреестре составляет 3 рабочих дня, к этому времени добавляется доставка документов из МФЦ и обратно.

Как и когда обращаться в ПФР: инструкция

В Пенсионный фонд следует обращаться после того, как сделка зарегистрирована и ипотечный кредит выдан и переведен продавцу (если он был).

Дополнительно уточнять, можно ли купить долю за материнский капитал, не нужно.

ПФ без проблем проводит такие сделки, если соблюдены все необходимые условия, среди которых:

• сделка зарегистрирована в установленном порядке;
• продавец не является родственником владельца сертификата;
• доля оформляется в собственность с разрешения заинтересованных лиц;
• банковский кредит, если он выдан, имеет целевое назначение;
• правильно составлен договор купли-продажи;
• имеет место нотариальное обязательство, если дети не участвовали в сделке.

Для получения положительного ответа и перевода средств необходимо собрать полный комплект документов, куда входит:

• заявление (образец заполнения есть на сайте ПФР);
• сертификат;
• паспорт;
• СНИЛС;
• свидетельство о браке, если есть;
• договор купли-продажи;
• выписка из ЕГРН;
• кредитный договор, если был;
• справка об остатке долга, если оформлялся кредит.

ПФ рассматривает копии. Оригиналы передавать не следует. Перевод осуществляется в течение десяти дней.

Рассмотрение документов и правомочности сделки может продлиться до 30 дней. Отказ можно обжаловать в судебном порядке.

Как выделить доли в квартире при покупке на маткапитал

Доли при покупке квартиры на материнский капитал можно выделить сразу, а можно отложить эту процедуру на потом.

Когда доли выделяются в момент сделки, то их распределение проводится семьей самостоятельно. При этом детские доли должны быть не меньше минимального норматива на жилье, которые устанавливаются региональными властями. В среднем по стране это от 9 до 11 кв. м. на человека.

Если сразу не выделены доли детям по материнскому капиталу, то оформляется нотариальное обязательство об их выделении в будущем.

Как же выделить доли в квартире по материнскому капиталу? До завершения установленного срока можно обратиться к нотариусу и составить соглашение о выделении долей, затем передать его в МФЦ для регистрации Росреестром в течение пяти рабочих дней.

Кроме того, можно составить договор дарения, но его заключение возможно только, когда:

• у супругов имеется долевая собственность на этот объект;
• есть брачный договор;
• мать является одиночкой или разведена.

Такой договор также заверяется нотариально и должен пройти регистрацию в Росреестре.

Выделить доли детям можно сразу или не позднее 6 месяцев с момента перевода денег или закрытия ипотеки.

Средства маткапитала могут переводиться напрямую продавцу или банку в счет погашения ипотечного кредита. В любом случае на рассмотрение документов выделяется 30 дней, на перевод – 10 дней.