Покупка дома по материнскому капиталу

Материнский капитал – мера поддержки молодых родителей в России, которая заключается в выдаче сертификата на сумму 453 026 рублей. Она подлежит ежегодному пересмотру, но сейчас заморожена до 2020 года.

Сюда входит обучение детей, улучшение условий проживания, формирование накопительной части пенсионного обеспечения для мамы, адаптации ребенка-инвалида.

Второй вариант наиболее популярный, поскольку позволяет направить деньги на приобретение или постройку жилья. Покупка дома по материнскому капиталу тоже возможна.

Рассмотрим подробнее нюансы и условия такой сделки с использованием кредитных средств и без них.

Маткапитал: порядок оформления и получения

Одной из мер реализации государственной политики в сфере рождаемости является выдача сертификатов на материнский капитал на сумму 453 026 рублей. Его могут получить семьи, где после 2007 года родился или был усыновлен второй ребенок.

Сертификат выдается:

• матери двоих и более детей;
• папе, если мама не может стать получателем сертификата;
• ребенку до 18 лет, если его родители не могут стать получателями сертификата.

При этом, не учитываются усыновленные дети супруга, а также малыши, в отношении которых родители лишились прав по постановлению суда.

Как оформить

Оформить сертификат можно в любое время после получения свидетельства о рождении второго ребенка. Срок обращения не ограничен.

Получение производится через:

• офис ПФР по месту прописки или жительства;
• МФЦ;
• сайт Госуслуг;
• личный кабинет на сайте ПФР.

Уточнить место нахождения филиала можно на сайте ПФР в разделе «Контакты и адреса».

Для подачи документов через Госуслуги потребуется подтвержденная учетная запись, которую после регистрации можно оформить, отправив соответствующую заявку и подтвердив личность в любом МФЦ, на сайте «Почта банк» или «Райффайзенбанк» (для клиентов), в отделении Почты России, нажав кнопку «Отправить письмо».

После подтверждения, для отправки заявки необходимо перейти в раздел «Семья и дети» и выбрать услугу «Получение государственного сертификата МСК».

Подтвержденная учетная запись на Госуслугах понадобится и для входа в личный кабинет на сайте ПФР. После авторизации заявление оформляется через вкладку «Подать заявление на выдачу государственного сертификата МСК».

Потребуется собрать следующий пакет документов:

• заявление (бланк можно взять в отделении или распечатать с сайта);
• паспорт с пропиской;
• свидетельство о рождении детей;
• СНИЛС;
• если заявление подает отец, то свидетельство о смерти мамы или постановление суда о лишении ее прав;
• если заявление подает ребенок, то свидетельство о смерти родителей или постановление суда о лишении их прав.

Проверка производится в течение 30 рабочих дней. После этого принимается решение о выдаче или об отказе в предоставлении сертификата.

Причинами отказа могут быть:

• предоставление неполного списка документов;
• отсутствие права на получение;
• подача документов не тем человеком;
• наличие ошибок в заполнении заявления;
• предоставление ложных сведений;
• отсутствие оснований для получения.

Необоснованный отказ можно обжаловать в суде. Сертификат выдается на неограниченный срок.

Потерять право на его использование можно при:

• вступлении в силу постановления суда о лишении прав;
• смерти владельца;
• совершении преступления в отношении ребенка;
• вступлении в силу постановления суда об отмене усыновления;
• если первый ребенок достиг возраста 18 лет;
• вступлении в силу постановления суда о доказательстве предоставления ложных сведений при получении.

Таким образом, успеть оформить маткапитал нужно до достижения первым ребенком совершеннолетия.

Варианты использования

Капитал можно использовать только на цели, установленные законодательством.

Среди них:

• улучшение условий проживания;
• оплата обучения детей;
• формирование накопительной части пенсии маме;
• социализация ребенка-инвалида.

Для детей не старше 25 лет: можно оплачивать их обучение в дошкольных, школьных и высших образовательных организациях, а также на профессиональных курсах или репетиторство.

Дополнительно есть право включения для оплаты расходов на проживание в общежитии или на организацию присмотра за ребенком.

После достижения пенсионного возраста она сможет ежемесячно в течение 10–20 лет получать часть суммы с учетом дополнительного дохода, который был получен в результате инвестирования вложенных средств управляющей компанией в рыночные инструменты.

Если в семье родился ребенок-инвалид, то разрешается направить деньги на приобретение товаров и услуг, рекомендованных медико-социальной экспертизой и входящих в закрытый перечень разрешенных покупок при реализации маткапитала, регламентированный Постановлением Правительства РФ.

Факт покупки требует подтверждения органов соцзащиты населения.

Улучшение жилищных условий с помощью маткапитала

Что можно купить на средства материнского капитала?

Улучшение условий проживания с помощью маткапитала допускается в виде:

• покупки жилья: квартиры, доли недвижимости, дома, таунхауса и т. д.;
• строительства жилья – участия в долевом строительстве, постройки частного дома;
• погашения ипотеки;
• вступления в жилищно-строительный кооператив.

Деньги при этом не переводятся владельцу сертификата, а перечисляются продавцу, застройщику, банку, строительной бригаде. Исключением является строительство дома за счет собственных средств.

Цель	Как доказать целевое использование?	Кто получает деньги
Покупка вторичного жилья	Предоставить зарегистрированный договор купли-продажи и выписку из ЕГРН о переходе собственности к покупателю	Продавец или банк, если заключался договор ипотеки
Участие в долевом строительстве	Предоставить зарегистрированный договор участия в долевом строительстве	Застройщик или банк, если заключался договор ипотеки
Самостоятельное строительство дома	Предоставить документы на земельный участок, разрешение на постройку и документ о проведенных работах с чеками, подтверждающими расходы	Владелец сертификата
Строительство дома с помощью подрядчика	Предоставить документы на земельный участок, разрешение на постройку, договор с подрядчиком	Подрядчик
Погашение ипотеки	Предоставить документы на приобретаемое жилье, кредитный договор, график платежей, справку об остатке долга	Банк
Вступление в ЖСК	Предоставить справку о членстве, выписку о внесении части собственных средств, уставные документы ЖСК	ЖСК

В любом случае деньги переводятся на расчетный счет получателя. Обналичивание средств запрещено и влечет уголовную ответственность за мошенничество.

Подтверждение целевого использования рассматривается сотрудниками ПФ в течение 30 дней. Если принято положительное решение, деньги зачисляются на счет в течение 10 рабочих дней.

Рассмотрим подробнее покупку дома за материнский капитал. Какие существуют нюансы и что для этого потребуется?

Купить дом по маткапиталу

Как оформить дом на материнский капитал? Процедура приобретения дома по сертификату почти не отличается от покупки квартиры или комнаты. Основной нюанс – дом должен быть оформлен в качестве жилого строения.

То есть купить дачу или садовую постройку, выдав их за дом, не получится. Подтверждающим документом является выписка из ЕГРН, где в пункте «Назначение» должно быть прописано «Жилое». В противном случае Пенсионный фонд откажет в переводе денег.

Такой дом должен обладать следующими характеристиками:

• иметь адрес;
• быть пригоден для проживания в течение года;
• в нем можно прописаться;
• расположен на территории России;
• иметь действующие коммуникации – отопление, электричество, водопровод, водоотвод;
• изношенность не больше 50%;
• не быть аварийным;
• не требующим капитального ремонта.

Объект недвижимости может быть расположен как в городской, так и в сельской местности.

Например, в договоре купли-продажи фигурируют два объекта, участок стоит 1 000 000 рублей, а дом – 300 000 рублей. Пенсионным фондом могут быть возмещены средства только в размере 300 000 рублей вне зависимости от того, что сертификат выдается на большую сумму.

Наконец, дом за маткапитал можно оформить в собственность как одного, так и нескольких лиц. На основе того, кто является собственником формируется перечень дополнительно требуемых документов.

Существуют следующие варианты:

Собственник	Потребуется документ
Владелец сертификата	Нотариальное обязательство о выделении долей детям
Супруг владельца сертификата	Нотариальное обязательство о выделении долей детям и супруге
Владелец сертификата и супруг	Нотариальное обязательство о выделении долей детям
Владелец сертификата и дети	—
Владелец сертификата, супруг и дети	—
Супруг и дети	Нотариальное обязательство о выделении долей владельцу сертификата

Таким образом, дом по нормам, установленным ПФ РФ, должен быть в обязательном порядке оформлен на владельца сертификата и детей. Допускается выделять доли как сразу, в момент покупки, так и после, согласно нотариальному обязательству.

ПФ РФ с недавнего времени строго следит за исполнением такого рода обязательств и может привлечь нарушителей к ответственности.

При этом доля ребенку должна выделяться в размере не менее установленных в регионе требований к минимальной норме жилья. Как правило, это от 10 до 13 кв.м. на человека. Требования к размеру долей взрослых отсутствуют.

Покупка дома с материнским капиталом может быть с использованием ипотечных средств банка или без такого использования.

С ипотекой

Можно купить дом за материнский капитал с использованием ипотечных средств банка.

В этом случае последовательность действий будет следующая:

1. Выбрать банк.
2. Подать заявку на одобрение.
3. Получить положительное решение.
4. Подобрать дом с земельным участком.
5. Собрать комплект документов.
6. Получить одобрение со стороны банка выбранного объекта недвижимости.
7. Заключить кредитный договор.
8. Заключить сделку купли-продажи и зарегистрировать ее.
9. Передать собственные средства продавцу, если есть.
10. Предоставить в банк подтверждающие факт проведения сделки документы.
11. Получить ипотечный кредит.
12. Собрать пакет документов для ПФР.
13. Сдать их на рассмотрение.
14. Дождаться положительного решения и перевода денег.
15. При необходимости после погашения ипотеки исполнить нотариальное обязательство по выделению долей.

Рассмотрим подробнее каждый из указанных в инструкции шагов.

При выборе банка стоит руководствоваться не только выгодной процентной ставкой, но и возможностью использования средств маткапитала для покупки, поскольку не все кредитные организации предоставляют своим клиентам такую возможность.

Если при покупке дома используются кредитные деньги, то ПФ допускает 2 варианта применения средств капитала:

• в качестве первоначального взноса при переводе напрямую продавцу, только если ребенку исполнилось 3 года;
• направление денег на погашение ипотеки, вне зависимости от возраста ребенка.

Второй вариант – это единственная возможность использовать деньги капитала до достижения вторым ребенком 3 лет. В остальных случаях реализовать сертификат можно только после этого срока.

Кроме того, важно помнить, что банки устанавливают требования по минимальному размеру первоначального взноса и нарушать их нельзя.

Например, семья хочет купить дом с землей за 5 500 000 рублей, в банке установлен минимальный взнос – 10%.

Тогда сумма кредита будет:

• если капитал выступает как первый взнос и переводится продавцу – 5 046 974 рублей (5 500 000 – 456 023), если банк одобрит меньшую сумму, то разницу придется доплачивать за счет собственных денег;
• если капитал идет в погашение – 5 403 026 рублей, 96 974 рублей нужно будет внести из собственных денег, потому что 453026 / 5500000 = 8,2%, что меньше минимально требуемого взноса.

При отправке заявки на одобрение в анкете можно указать, что первоначальный взнос будет в виде МСК, а также, что покупка за счет ипотеки будет объекта – дома с землей. Внести изменения в условия покупки можно будет и после принятия банком положительного решения.

В случае одобрения банк дает, как правило, до 90 дней, чтобы выбрать себе жилье.

Как только, семья определилась с покупкой в кредитную организацию потребуется предоставить следующий комплект документов:

Документ	Когда требуется
Документы, подтверждающие право собственности продавца на дом и земельный участок – договор купли-продажи, дарения, наследства и т.д.	Всегда
Выписка из ЕГРН по дому и участку	Всегда, некоторые банки могут заказать самостоятельно
Кадастровый план земли, кадастровый или технический паспорт дома	Всегда
Выписка из домовой книги о зарегистрированных лицах	Всегда
Копии паспорта продавца	Всегда
Разрешение органов опеки на продажу	Если одним из продавцов является ребенок
Согласие супруга продавца на продажу	Если покупка продавцом была в браке, но оформлялась только на одного из супругов
Отчет об оценке	В некоторых случае, ряд банков оформляет его самостоятельно за свой счет
Сертификат на маткапитал	Всегда
Справка об остатке средств маткапитала	Всегда
Разрешение органов опеки на передачу в залог	Если при покупке детям выделяются доли
Согласие супруга на покупку и передачу в залог	Если заемщик в браке, но оформление в собственность планируется только на одного из супругов. Требуется не во всех банках
Свидетельство о браке	Если дом с землей планируется оформить в общую совместную собственность супругов
Проект или предварительный договор купли-продажи	Проект необязательно подписывать сторонами, предварительный – обязательно, требуется всегда

Собранный комплект документов предоставляется уполномоченному сотруднику банку, который направляет их на рассмотрение юридическому подразделению, службе безопасности и т. д.

При проведении проверки банковские службы имеют право отказать в выдаче кредита на покупку выбранного объекта и попросить клиента найти другой вариант.

Это может быть связано с обнаружением несоответствия в документах, наличии скрытых собственников, непригодностью жилого дома для проживания и т. д. Причину не всегда сообщают.

Если принято положительное решение, то заемщика, а также созаемщиков и поручителей, если они есть, приглашают в банк на подписание кредитной документации. Важно, что супруг заемщика в обязательном порядке выступает созаемщиком по договору.

После подписания кредитного договора проходит сделка купли-продажи.

В некоторых случаях требуется нотариальное заключение договора, к ним относятся:

• если объект был в долевой собственности;
• если объект приобретается в долевую собственность;
• если объект приобретается в общую совместную собственность супругов и детей.

При несоблюдении нотариальной формы, в случае, когда это требуется, сделка считается недействительной.

Обязательно прохождение процедуры регистрации после совершения сделки, она проводится в МФЦ, потребуется предоставить следующие документы:

• все экземпляры подписанного договора купли-продажи и передаточных актов, если составлялись;
• паспорта всех участников сделки;
• сертификат на материнский капитал и справка об остатке средств на нем, если маткапитал выступает первоначальным взносом;
• согласия супругов, если составлялись;
• разрешения органов опеки, если требовались;
• выписка из домовой книги о зарегистрированных лицах;
• кредитный договор.

Необходимо учитывать, что в договоре прописывается условие: направление маткапитала напрямую продавцу. Там же указывается номер сертификата, а также реквизиты счета продавца, куда должен быть переведен капитал.

В случае, когда маткапитал пойдет в счет погашения ипотеки, упоминать его в договоре купли-продажи нет необходимости.

Срок регистрации в Росреестре зависит от региона, как правило, не больше пяти рабочих дней, еще 2 дня понадобится на доставку документов в МФЦ, поскольку Росреестр напрямую не взаимодействует с гражданами.

После регистрации покупателям передается:

• зарегистрированный ДКП с четырьмя штампами регистрации – 2 по дому (собственность и ипотека), 2 по земле, в отдельных регионах может быть свой порядок проставления штампов;
• выписка из ЕГРН с новыми собственниками и с отметкой в графе «обременения» – «ипотека»;
• возвращаются все поданные оригиналы документов – кредитный договор, выписка, согласие и т. д.

После перехода права собственности заемщик вновь возвращается в банк для получения кредитных средств. Для этого ему потребуется паспорт, все документы, которые выдали в МФЦ, а также подтверждение передачи собственных средств, если они были.

Подтверждением может быть:

• расписка от продавца;
• чек о переводе средств на счет продавца через банк.

В договоре купли-продажи должен быть прописан способ передачи собственных денег – наличными или банковским переводом с указанием номера счета продавца.

Сотрудник банка проверяет документацию на правильность оформления, дает заемщику график платежей и переводит средства на заранее открытый для этого счет. Далее он может их снять в кассе и передать продавцу или произвести безналичный перевод.

Если деньги переданы наличными, необходимо взять расписку с продавца о получении, если деньги переведены, то сохранить банковский чек.

После проведения окончательных расчетов можно обращаться в ПФР.

Потребуется подготовить следующие документы для покупки дома на материнский капитал:

• зарегистрированный договор купли-продажи;
• выписка из ЕГРН на землю и дом;
• паспорт, СНИЛС владельца сертификата;
• сам сертификат;
• нотариальное обязательство, если требуется;
• если деньги будут направляться в счет погашения ипотеки – кредитный договор, общие условия кредитования, график платежей, справка об остатке средств кредита.

Дело рассматривается в течение 30 дней, если решение принято положительное, средства капитала переводятся в течение десяти дней:

• на счет в банке, открытый заемщику для погашения ипотеки;
• на счет продавцу.

При поступлении денег на счет в банк, он автоматически направляет их на погашение ипотечного кредита с сокращением размера ежемесячного платежа, по желанию заемщик может получить новый график платежей.

При переводе продавцу, счет обязательно должен принадлежать ему, в противном случае деньги вернутся в ПФР.

Если было заключено нотариальное обязательство о выделении долей, то заемщик обязан это сделать в течение шести месяцев после перевода денег, если они отправлялись продавцу, или через полгода после закрытия ипотеки.

Это можно сделать, заключив соглашение о выделении долей или договора дарения у нотариуса и передачи этих документов для регистрации в МФЦ. В окончательной выписке из ЕГРН после регистрации в качестве собственников должны значиться все члены семьи.

Без ипотеки

Процесс покупки дома без использования ипотеки значительно проще.

Пошагово это выглядит следующим образом:

1. Выбор объекта.
2. Заключение договора купли-продажи с продавцом.
3. Регистрация сделки в МФЦ.
4. Передача документов в ПФР.
5. Перевод денег на счет продавцу.
6. Выделение долей согласно нотариальному обязательству при необходимости.

Договор купли-продажи с продавцом, также, как и в случае с ипотечным кредитованием, может требовать нотариального заверения, если объект приобретается или продается в долевую собственность.

Для регистрации требуются документы, среди которых:

• паспорта всех участников сделки;
• все экземпляры договоров купли-продажи и передаточных актов;
• справка об остатке средств материнского капитала;
• выписка из домовой книги о зарегистрированных лицах;
• согласие супруга продавца на продажу, если на момент покупки дома продавец был в браке, но собственность оформлялась на одного супруга;
• разрешение органов опеки, если продаются детские доли.

Сроки регистрации сделок без ипотеки больше, поэтому процесс может затянуться на срок от 15 дней в зависимости от региона и количества проводимых сделок.

После регистрации или до нее, собственные средства передаются продавцу, если они были, обязательно берутся подтверждающие документы.

В ПФР передаются следующие документы для покупки дома за материнский капитал:

• зарегистрированный договор купли-продажи;
• выписка из ЕГРН на землю и дом;
• паспорт, СНИЛС владельца сертификата;
• сам сертификат;
• нотариальное обязательство, если требуется.

Необходимо отметить, что сотрудники ПФ критически относятся к ситуации перевода денег напрямую продавцу из-за риска обналичивания и внимательнее относятся к изучению всех деталей сделки.

Продавец не может быть близким родственником покупателя, к которым относятся: родители, в том числе свекор и свекровь, дети, супруг. Это может трактоваться, как попытка обналичить средства государственной субсидии, что наказывается в соответствии с уголовным законодательством.

После перевода денег в течение шести месяцев необходимо выделить доли всем членам семьи, если это не было сделано изначально.

Как получить справку об остатке средств маткапитала

При покупке дома для регистрации сделки и в отдельных случаях для банка требуется справка об остатке средств МСК.

Она оформляется в территориальном органе ПФ по месту прописки и заверяется печатью.

Для получения нужно предоставить:

• паспорт;
• СНИЛС;
• сертификат;
• заявление.

Справка выдается сразу же в день обращения. Узнать остаток средств можно и через личный кабинет на сайте ПФР или через портал Госуслуг.

Информация отображается мгновенно, но такой выписки будет недостаточно для банка и регистратора, поскольку она не заверена в надлежащем порядке.

Запросить справку можно по Почте России, если нет возможности явиться лично в отделение по месту прописки.

Для этого нужно зайти на сайт Госуслуг или в личный кабинет на сайте ПФР и выбрать вариант «Прислать справку по почте России».

В таком случае срок получения может затянуться в зависимости от удаленности получателя от ПФР. Услуга предоставляется бесплатно, госпошлина не взимается.

Как продать дом, купленный с маткапиталом

При продаже дома, приобретенного с материнским капиталом, следует в первую очередь проверить факт выделения долей детям.

Если объект недвижимости был приобретен с использованием материнского капитала, а доли детям не выделялись, то последующая его продажа может быть признана недействительной.

Поэтому порядок действий, следующий:

1. Подписать соглашение о выделении долей детям или договор дарения у нотариуса.
2. Зарегистрировать его.
3. Получить новую выписку из ЕГРН, где фигурируют все члены семьи.
4. Приступать к продаже.

Еще одной особенностью такой продажи будет необходимость получения разрешения от органов опеки и попечительства на продажу детских долей.

Органы опеки могут отказать в участии детских долей в сделке, если ухудшается их положения и не приобретается ничего вместо продаваемого имущества.

Кроме того, указанная сделка будет подлежать обязательному нотариальному заверению, поскольку будет иметь место продажа долей, в том числе и детских.

В остальном продажа дома, приобретенного на материнский капитал, проходит в стандартном порядке.

Что делать при разводе

Иногда встречаются ситуации, когда дом с землей куплен, доли выделены, а супруги решают подать на развод и расторгнуть брак.

Раздел имуществ в этом случае не представляет сложности, поскольку все доли в доме разделены по собственникам. Поэтому супруг при уходе из семьи имеет право требовать только ту часть, которая ему принадлежит.

Поскольку забрать долю физически невозможно, есть право требовать компенсации ее рыночной стоимости. В таком случае между супругами у нотариуса заключается договор купли-продажи возмещаемой доли, и один супруг получает деньги, а второй – собственность.

Такой договор подлежит обязательной регистрации. Госпошлина за регистрацию права собственность составляет 2000 рублей на весь объект.

Если квартира куплена в ипотеку, то в банке проходит процедура подписания дополнительного соглашения к кредитному договору. Долг супругов делится в равной степени, как и имущество.

При этом месторасположения не имеет значения (город или деревня). Маткапитал в таком случае допускается использовать на погашение задолженности по ипотечному кредиту или перечислить в качестве первоначального взноса напрямую продавцу.

При том и другом варианте деньги переводятся только после регистрации сделки, предоставлении подтверждающих документов в ПФР и прохождении проверки в течение 30 дней. Деньги переводятся в безналичном порядке на счет банка или продавца.

Обналичивание запрещено Законом и может повлечь уголовную ответственность. Сделка требует отсутствия ошибок в документах, поэтому для облегчения процедуры можно привлечь риэлторское агентство.